Les résultats obtenus récemment ne sont pas venus démentir le solide historique de performance que Frédéric Tempel a patiemment bâti sur ce fonds. A fin octobre 2010, le fonds se plaçait dans le quartile de tête. Depuis son arrivée en juillet 2003, Tempel a surperformé ses concurrents chaque année et ce, sans être plus volatil. Ce succès tient à l’expérience du gérant - il a notamment géré des portefeuilles d’actions internationales à partir de 1999 et s’est spécialisé sur l’immobilier à partir de 2003 – mais également à l’équipe qui l’entoure. Trois gérants, organisés par zone géographique, l’épaulent dans la gestion dont un est dédié au suivi des valeurs européennes. De taille raisonnable par rapport à leur univers d’investissement et aux offres concurrentes, cette équipe bénéficie néanmoins d’un atout supplémentaire à travers les 12 analystes de AXA Real Estate IM, l’entité dédiée aux investissements directs (non cotés) dans l’immobilier. Le gérant utilise leur expertise des marchés locaux, pour la mettre à profit lors de l’analyse spécifique de chaque titre.

Nous apprécions aussi la stratégie en place sur le fonds qui est désormais bien rodée. Le gérant suit un processus de sélection de titres robuste où il attache une grande importance à la fiabilité des sociétés, écartant celles qu’il estime peu transparentes, notamment sur leur gouvernance. L’étape suivante inclut une analyse approfondie de la valorisation des titres et l’identification de catalyseurs, susceptibles de provoquer une réévaluation par le marché. Outre la sélection de titres, le gérant pilote tactiquement son exposition aux différents segments du marché (bureaux, surfaces commerciales, résidentiel) en fonction du positionnement dans le cycle immobilier.

Le portefeuille est relativement concentré, entre 40 et 50 titres. Il offre une exposition aux sociétés immobilières cotées de la zone euro mais les valeurs françaises y sont largement représentées (56% à fin juin 2010). Ce biais structurel vers la France réduit l’intérêt du fonds pour les investisseurs recherchant une diversification géographique accrue. Outre le recours tactique au cash jusqu’à 10% des actifs, l’attention portée à la qualité des valeurs en portefeuille a permis au fonds de moins souffrir que ses pairs en 2007 et 2008 en le tenant à l’écart des titres les plus spéculatifs. L’expertise que le gérant a bâti au fil des années sur le cycle du marché immobilier lui a permis d'identifier et de bien profiter du rebond initié au printemps 2009. Depuis lors, le fonds a surperformé grâce à l’efficacité de la sélection de titres.

Le fonds, et la classe d’actif en général, ne sont toutefois pas sans danger. A l’instar des autres fonds de la catégorie, cette offre est très exposée aux petites et moyennes capitalisations, plus risquées par nature, et est concentrée sur un seul secteur. Il nous paraît donc à cet égard plus raisonnable d’utiliser ce fonds dans de petites proportions et dans le cadre d’un portefeuille déjà diversifié. Il conserve la note qualitative Supérieur.

Source : Mathieu Caquineau, Analyste Morningtar